这两天听说回龙观的次新小区【融泽嘉园】，正在暴跌，跌幅很夸张。
87平的两居户型，听说最新的价格已经到了290万，而且还可以谈，我甚至都以为自己看错了，特意找中介确认了一下。
这个户型的房源，7月6日成交价还在389万，8月5日成交价就跌到了305万，然后现在是290万可以谈，一个月就跌掉了100多万！
虽然成交房源的楼层不同，但大差不差，这个跌幅也太大了。
以290万计算总价，87平的户型单价已经只有：
3.3万/平！
我有朋友去年1月份买了这个户型，当时的成交价是515万，一年多的时间，市值掉了200多万。
查了一下记录，融泽嘉园成交的最贵单价出现在 2021 年 11 月 ，成交房屋面积为 65.89 平方米，成交单价达 -
7.2万/平方米！
至今跌幅超过50%了，妥妥腰斩。
融泽嘉园是2016年春节后才开始快速上涨的，现在的价格已经跌到2015年了。
这些天看到多个小区的大降价成交，局部塌方越来越多，融泽嘉园是其中的典型代表。
前几天成交的，南二环蒲黄榆的一居133万，南二环西罗园40多平的一居135万。
这些成交的房子，首付都是2、30万就能买得起了，年租金回报率都超过了3%！
从租金回报率看，肯定是在底部区域了，但能否立刻止跌，也不好说。
就像股市2800点，已经够低算底部了，但市场情绪崩溃，还可能杀到2400点。
目前，北京楼市已经进入老破小和次新小区的无差别情绪杀跌阶段了。
今年跟去年差不多，都是二季度开始明显下跌，到6、7月份开始加速。
本来我预期，如果管理层明示9月份出政策，那么卖家不急于抛售，会倾向于等9月份新政之后再说，市场会在7、8月份僵持住。
但前些天的最高层会议没有提房地产，全网都在说不会出政策了，自媒体一片哀嚎，这种传播导致市场心态明显更崩溃了。
融泽嘉园是回龙观标志性的小区，回龙观是北京租售最活跃的区域之一，约60%购房者为海淀互联网从业者，是典型的码农区，也是全北京最有活力、最有支付能力的刚需购房群体。
因此融泽嘉园的行情具有重要的风向标意义。
如果分析一下为什么出现这么大的跌幅，大概有以下这些原因：
首先之前累计的涨幅比较可观，海淀外溢的码农区涨幅高于北京平均数，投资需求和获利盘较多。
第二，昌平南这几年的新房供应量实在太大，目前市场接盘能力已经是强虏之末，而且新房开始陆续收房进入二级市场了；同时不断出现的“好房子”得房率和品质更高，也在压制二手房的预期。
第三，截至 2025 年 6 月，回龙观二手房挂牌量达 3200 套，而成交量同比下降 21.42%，供需失衡加剧价格下行压力。
第四，区域大部分购房者为海淀互联网从业者，2021 年行业整顿后，码农薪资普遍下降，叠加裁员潮，购房信心受挫。
第五，回龙观是海淀的溢出需求，现在海淀二手房也降了，比如西三旗跌破6万，海淀幸福里跌破7万，那么以前6万+的回龙观次新就没什么性价比了。
虽然原因可以列出一大堆，但跌到这个幅度还是过于夸张的，我认为融泽已经跌出价值了。
说句实话，如果不是着急用钱，融泽嘉园低于290万根本没必要卖，租售比已经超过2.5%，租金能够轻松覆盖月供，而租金6500-7000没啥问题，也很好出租。
租金回报率是底部的重要参考数据，目前无风险利率已经非常之低，2.5%的租金回报率就很好了。
再横向对比一下，上个月，朝阳国资低价集中抛售的晨光家园，被抢购了一波，这两个小区其实基本是同年代的。
晨光家园97的两居，530万起，租金大约7、8000元。
融泽嘉园，87两居，290万，租金大概6、7000元。
这么对比也可以看出，融泽其实已经很划算了，而且融泽有新龙泽的两条地铁轨道，产业配套也明显好于晨光家园。
最后，我依然认为最高层会议没提房地产，并不代表9月份或者四季度不出新政，因为如果这么崩下去，经济的风险很高。
对于卖家来说，太低了就没必要卖了，挺一挺等出政策反弹。
对于买家来说，确实是可以慢慢挑便宜房子的好机会。
租售比到位的优质房子，还是可以入手的。
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PS：这篇文章是周五发布在公众号上的，周五晚上北京就发布了楼市新政，五环外不限套数。
五环外的房子不再计入套数，变相增加了五环内的购买力。
举个例子：之前京籍家庭有两套五环外的，无法购买五环内，现在可以购买两套五环内的。
同理，单身=家庭，京籍单身也有两套五环内的购买资格。
所以，不仅仅是利好五环外，同样也利好五环内。
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